By Każdy, kto budował dom lub mierzył się z większym remontem budynku i jego przebudową, wie, że w trakcie całego procesu budowlanego konieczna jest specjalistyczna dokumentacja. Opinia techniczna dotycząca stanu technicznego nieruchomości jest potrzebna zwłaszcza wtedy, kiedy mamy do czynienia z uszkodzeniami budynku. Jeżeli wynikają one z błędów budowlanych, ekspertyza budowlana przygotowana przez rzeczoznawcę budowlanego nie tylko pozwoli nam dochodzić naszych praw, ale i uzyskać odszkodowanie za poniesione szkody.
Rzeczoznawca budowlany – jakie dokumenty przygotowuje?
Zawód rzeczoznawcy budowlanego jest zawodem zaufania publicznego, a sam ekspert może pełnić samodzielną funkcję techniczną w budownictwie. Z tego względu kompetencje rzeczoznawcy są ściśle określone i regulowane przez prawo budowlane. Uprawnienia rzeczoznawcze do wykonywania dokumentacji diagnostycznej budynków użytkowych określa Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa. Komitet Rzeczoznawstwa Budowlanego i Specjalizacji Zawodowej w swoim regulaminie podaje konieczne definicje dotyczące pracy rzeczoznawcy budowlanego, a także wymienia dokumenty, które rzeczoznawca budowlany może przygotować przy okazji diagnostyki budowlanej. Są to:
– ekspertyza budowlana
– ocena techniczna
– opinia techniczna
– orzeczenie techniczne.
Ekspertyza budowlana – definicja
Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa w swoim opracowaniu dotyczącym zakresu kompetencji i uprawnień rzeczoznawcy budowlanego podał definicję opracowań, które może przygotowywać rzeczoznawca. W wykazie znalazła się też definicja głównego dokumentu oceniającego stan techniczny budynku użytkowego, czyli ekspertyzy budowlanej. Według ustawodawców ekspertyza budowlana to:
opracowanie zawierające dokumentację i ocenę zjawisk, zdarzeń i procesów zachodzących w czasie realizacji lub użytkowania obiektu budowlanego, którego zadaniem jest określenie aktualnego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, po zaistnieniu okoliczności wywołujących powstanie przemieszczeń, zarysowań, pęknięć, nadmiernych ugięć, itp. Na ogół obejmuje ona inwentaryzację uszkodzeń elementów konstrukcyjnych i ogólnobudowlanych, badania podłoża gruntowego, badania kontrolne podstawowych materiałów konstrukcyjnych, badania mechaniczno-strukturalne wbudowanych materiałów. Zawiera także sprawdzającą analizę statyczną elementów i ustroju konstrukcyjnego, ocenę rozwiązań technologicznych w poszczególnych fazach realizacji obiektu, określa oraz podaje główne przyczyny uszkodzeń, proponuje zalecenia i wariantowe sposoby napraw oraz wzmocnień uszkodzonych elementów budynku i formułuje wnioski końcowe.
Ekspertyza budowlana to najbardziej miarodajne i najobszerniejsze opracowanie, w którym rzeczoznawca budowlany ocenia stan techniczny nieruchomości. Ekspertyza rzeczoznawcza jest przygotowywana na podstawie realnego stanu materiałowo-konstrukcyjnego budynku, który jest opisywany podczas oględzin rzeczoznawcy budowlanego. W ekspertyzie budowlanej rzeczoznawca budowlany musi opisać przyczyny uszkodzeń, np. pęknięć, a także wskazać możliwe prace naprawcze oraz oszacować koszty remontu. W przypadku ekspertyzy budowlanej nikt poza rzeczoznawcą oceniającym nieruchomość nie może dostarczać materiału do badań.
Orzeczenie techniczne
Orzeczenie techniczne jest, obok ekspertyzy budowlanej, równie obszernym opracowaniem zawierającym ocenę stanu technicznego budynku. Według definicji orzeczenie techniczne rzeczoznawcy budowlanego to
opracowanie zawierające ocenę rozwiązań technicznych i ekonomicznych, zjawisk i zdarzeń zachodzących w procesie projektowania, realizacji oraz użytkowania obiektu budowlanego. Może ono również obejmować ocenę poszczególnych elementów konstrukcyjnych elementów ogólnobudowlanych, rozwiązań technologicznych i materiałowych, a także ocenę nakładów finansowych. W przypadku wystąpienia niekorzystnych zdarzeń lub zjawisk określa ono przyczyny ich powstania oraz formułuje ocenę końcową. Orzeczenia techniczne powinny być także opracowywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane lub specjalistyczne. Orzeczenie techniczne to termin zarezerwowany dla ocen, w których rozstrzygane są sprawy sporne, oraz ocen o charakterze sprawdzenia lub weryfikacji.
Orzeczenie techniczne opracowane przez rzeczoznawcę budowlanego opracowywane jest na bazie zebranych na miejscu zdarzenia materiałów dowodowych, np. zdjęć uszkodzeń i próbek. W opracowaniu tego typu ekspert ocenia aktualny stan techniczny budynku i opisuje przyczyny zauważonych uszkodzeń.
Ocena techniczna – czym jest?
Rzeczoznawca budowlany podczas procesu budowlanego przygotowuje ocenę techniczną. Ocena techniczna budynku to:
opracowanie dotyczące określonych zdarzeń, zjawisk lub procesów bez podawania przyczyn, ale z oceną zagrożeń i stanu elementów, konstrukcji lub całego obiektu, wykonywane w oparciu o te same zasady co sporządzanie projektów budowlanych. Oznacza to, że oceny techniczne powinny być opracowywane przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane lub specjalistyczne.
Ocena techniczna nie jest tak obszernym dokumentem jak ekspertyza budowlana. Rzeczoznawca budowlany ocenia w niej ogólny stan techniczny domu i jego części i opisuje konsekwencje użytkowania domu w zastanym kształcie. Ocena budynku wydawana jest na podstawie projektowego stanu elementów i konstrukcji budynku i nie określa przyczyn aktualnego stanu technicznego nieruchomości, w tym także przyczyn uszkodzeń i usterek budynku i jego części.
Opinia techniczna – definicja
Rzeczoznawca budowlany, oprócz ekspertyzy budowlanej i oceny technicznej budynku, przygotowuje też opinie techniczne. Według Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa opinia techniczna to
opracowanie dotyczące określonych rozwiązań projektowych, zdarzeń lub zjawisk z procesu projektowania, realizacji lub użytkowania. Może ona zawierać również osąd rozwiązań materiałowych, a także nakładów finansowych. Określa, analizuje i interpretuje stan projektowy, a w niektórych elementach odnosi się do stanu rzeczywistego obiektu budowlanego. Opracowanie to ma umożliwić sformułowanie wniosków stanowiących odpowiedź na postawione przez zamawiającego pytanie w kontekście dalszych zamierzeń w odniesieniu do opiniowanego obiektu. Do jej wykonania wykorzystuje się wiedzę powszechnie dostępną, lecz z pogłębioną analizą techniczno-ekonomiczną. Oznacza to, że opinie techniczne powinny być również opracowywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane lub specjalistyczne.
Opinia techniczna przygotowywana jest na podstawie projektowego stanu elementów i konstrukcji nieruchomości. Rzeczoznawca budowlany w opinii technicznej opisuje stan nieruchomości i ocenia zagrożenie wynikającego ze stanu technicznego domu. Ekspert ocenia przy tym stan elementów, konstrukcji lub całego budynku użytkowego. W opinii technicznej musi znajdować się też informacja na temat wkładu finansowego włożonego w zakup materiałów budowlanych wykorzystanych podczas budowy domu, jego remontu, przebudowy i nadbudowy.
